楼市价格仍在“磨底”。过去的七月份，全国70城的二手房价格环比普跌，一线、二线、三线城市的二手住宅销售价格，环比分别下降1.0%、0.5%、0.5%；从涨跌城市数量来看，仅1城二手房价环比上涨，另有1城持平、68城下跌。
二手房价唯一环比上涨的城市，是较低调的省会城市——太原。当月，太原二手房价格环比上涨0.2%，同比下跌4.6%；新房价格环比下跌0.2%，同比上涨1.0%。这座常住人口551万、地区生产总值5418亿元的城市，楼市实情到底如何？
省会二手房价短期反弹
古城太原，是一座历史底蕴深厚的城市。太原有5000多年文明史和2500多年建城史，诸多历史名人与这里紧密相连，有晋祠、天龙山石窟、蒙山大佛、太原古县城等古今胜迹。
煤炭同样是当地绕不开的话题。在煤炭、电力、冶金等重工业支撑下，太原经济发展一度风光无两，本世纪前十年是其煤炭产业的“黄金十年”，GDP增速一度超过全国平均水平。
2021年，受煤炭、钢铁等大宗商品价格上涨的影响，太原GDP跨过5000亿元大关，并制定了备受瞩目的经济目标，称要在2025年末“经济总量奋力向万亿元规模迈进”。
不过，受国内外宏观和产业环境影响，太原在2023年将经济总量“万亿目标”推迟至2027年。截至2024年，太原GDP总量为5418.87亿元，增速1.2%，低于全国3.8个百分点。
太原这一资源型城市，能否在2027年跨上“万亿台阶”，目前来看，还存在诸多不确定性。
值得注意的是，虽然GDP规模还在“闯关”，当地房价却屡屡“逆势”上扬。去年底以来，太原新房价格整体呈环比上涨的态势，二手房价格则以下行为主。到今年七月份，当地新房价格环比出现下调，二手房价却成为全国唯一环比上行的城市。
具体来看，7月份，太原新房价格环比下跌0.2%，同比上涨1.0%，新房结束了环比“十连涨”行情；二手房方面，环比上涨0.2%，同比下跌4.6%；除了太原，西宁是唯一二手房价环比持平的城市，其余的全国大中城市，二手房价格普遍下滑。
太原二手房价为何走出“逆势”行情？上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，太原市场属于相对稳健的市场，过去房地产没有像其他省会城市一样大规模扩张，所以市场数据会保持相对稳定。其他跌幅较大的城市，二手房供需矛盾普遍突出。
安居客网站数据显示，太原当地确实有少数区域，二手房挂牌价出现微幅上行。8月份，迎泽区二手房挂牌均价10036元/平方米，环比上涨0.37%；万柏林区挂牌均价8006元/平方米，环比上涨0.05%；尖草坪区挂牌均价6424元/平方米，环比上涨1.18%。
有当地人士表示，太原二手房的价格高点是在2019年，此后市场行情掉头向下，加上二手房挂牌量不断增多，当地二手房经历了一段价格回调期；经历多年“以价换量”后，部分区域市场趋于稳定，二手房的性价比也有所凸显，部分核心板块较为稳定。
但从整体趋势看，在降价房源多于涨价房源的情况下，二手房市场难言彻底企稳。
安居客太原方面表示，7月份，太原二手住宅销售价格环比上涨0.2%，二手房市场略有回暖，但同比仍下降4.6%，市场处于调整期。从1～7月平均表现看，前7个月均价同比下跌4.8%，当地二手房价属于“短期反弹”，长期价格压力较大。
从新房价格看，虽然7月环比下跌0.2%，但同比上涨1.0%。在各类大平层、大面积、改善项目入市影响下，太原新房价格被明显拉升。安居客太原称，前7月，太原新房均价同比上涨1.1%，短期出现季节性微调，中长期仍呈小幅上涨态势。
业内人士表示，太原房价“分化”特征明显，从区域来看，核心片区相对郊区较为坚挺；新房和二手房也有所分化，新房市场价格变动，主要受改善及高端项目入市影响；二手房价部分区域性价比凸显、跌势放缓，长期来看仍存在不确定性。
楼市企稳仍需“有力措施”
太原二手房价短期反弹，是当前楼市中的局部表现。
从全国层面看，房地产“止跌企稳”仍需继续发力。7月份，全国70个大中城市中，仅有6个城市新建商品住宅销售价格环比上涨，居于前列的是上海、乌鲁木齐、宜昌、三亚、长春、常德，涨幅分别是0.3%、0.3%、0.2%、0.2%、0.1%、0.1%。
二手房方面，7月一线城市二手住宅价格环比下降1.0%，二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.5%。同比来看，一线、二线、三线城市二手房价同比分别下降3.4%、5.6%和6.4%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，进入5月份以后，由于前期需求释放充分，且存在部分需求超前释放的情况，加上政策空间收窄、应出尽出，6月份以来也是传统淡季，政策对市场的支撑减弱，因此市场进入下行态势。
易居研究院表示，当前二手房和新房市场一样，面临下跌城市数量较多、市场仍在深度调整的情况。各地二手房市场，存在“房东不愿继续降价销售、购房者不降价就不买”的困局，导致二手房交易面临买卖受困问题，挂牌和交易周期变长。
“房地产市场止跌回稳还需要努力。”该机构称，各地既要梳理既有政策，确保政策效应持续发力，同时要做好二手房相关工作，若二手房庞大的挂牌量不消化，会一直制约房地产供求关系的改善，各地要加大力度研究如何消化存量房源问题。
值得注意的是，8月18日，国务院第九次全体会议召开。国务院总理李强强调，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。
严跃进表示，此次工作部署专门提及房地产，说明稳住房地产依然是重要且迫切的，相较于国常会“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，本次明确提出“采取有力措施”，意味着各地8月份要进一步加大政策出台，且力度有望超过此前一轮。
中指研究院称，近期房地产市场出现转弱现象，8月初北京已经率先落地优化政策，调整限购、加大公积金支持，预计未来上海、深圳或将跟进，更多城市有望落地房地产支持政策；中央层面也存在发力空间，新一轮支持政策有望开启。
一方面，今年中央多次明确城市更新的重要性，土地、金融等更多配套政策或在路上。在促进改善需求释放上，供给端有望加大高品质住房供给，通过“好房子”引导改善性需求入市，并通过降低税费等方式，鼓励企业提供更多高品质住房。
在李宇嘉看来，房地产止跌回稳的趋势是不变的，经历连续3年半回调后，住宅销售面积已经降至2010年以来的水平，未来大幅度下探的可能性不大；其次，政策开始转向修复基本面，包括生育、就业保障等，这是中短期内房价止跌回稳的关键。
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孙梦凡
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